Depuis le 27 juin 2026 et l’entrée en vigueur de l’article 68 de la loi n°2026-534, un nouvel article 1865-1 a été introduit dans le code civil. Cet article réserve la constatation d’une cession de parts sociales ou d’action d’une personne morale à prépondérance immobilière à :
- – un acte authentique rédigé par un notaire,
- – un acte contresigné par un avocat ou
- – un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les cas où il est habilité le rédiger.
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, la loi oblige l’intervention d’un professionnel assujetti à des obligations de vigilance, de déclaration et d’information lors de ces opérations.
Les personnes morales à prépondérance immobilière s’apprécient par renvoi à l’article 726 du code général des impôts. L’article 726 du CGI vise les personnes morales, quelle que soit leur nationalité :
- – dont les droits sociaux ne sont négociés ni sur un marché réglementé d’instruments financiers ni sur un système multilatéral de négociation et
- – dont « l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause,
- principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou
- de participations dans des personnes morales quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière », et
- – qui ne sont pas spécifiquement exclues du champ de la prépondérance immobilière.
En cas de défaut d’un des trois actes listés, la cession de parts ou d’actions est frappée de nullité.
A noter, l’enregistrement fiscal des cessions visées par l’article 1865-1 du Code civil ne peut avoir lieu que sur présentation d’un des actes listés par l’article conformément au nouvel article 635-0A du CGI.
